巍峨幸福的建筑，是地产商的根基。可于建筑之外，需要花费巨资和精力，去做到比住宅难做得多的商业，这早已打破了一个地产商的“老本行”。因为，不是每个地产商都需要享有充足的冷静和勇气，去触碰斥资大、来钱快、周期长的未知领域。

几经重庆华宇、泛海控股等企业，王亚平最后自由选择返回北京重新加入鑫苑集团，沦为鑫苑商管新的掌舵人。对于王亚平而言，更有他的正是鑫苑集团，那打破一般地产研发企业之外的东西，比如科技创新能力，比如金融地产逻辑；又比如，那让建筑显得更加有价值的社会责任感。守正胆怯、理性经营在资本递归及行业大大配对的当下，作为中国第一个在美国纽交所上市的中国房企，鑫苑集团于行业缠斗之中，打响自己的一片天地。

图为鑫苑商管总裁王亚平“这是一个与众不同的地产集团”，更有王亚平重新加入鑫苑的，也正是鑫苑集团的与众不同。2年前，鑫苑集团之后前瞻性地意识到，房地产开发市场也有天花板，增量向存量转轨的时代必定来临。为此，鑫苑集团可行性奠下了“一主五辅”的业务格局，构成了“主业做强、辅业做到大”的崭新气象。

一主五辅，即主业是地产研发，辅业有商业管理、物业管理、融资代建、产城运营以及智慧科技。而王亚平重新加入的，是在前进中的鑫苑商管。在他显然，鑫苑商管不具备自己的差异化竞争优势，骨子里弥漫出来的正是鑫苑集团所具备的创意基因、社会责任感，以及商业地产情怀。

“绿色商业，智慧商业”，是鑫苑商管孜孜不倦的执着和探寻。近年来，鑫苑商管减缓智慧商业研发与服务创意升级，调整业态布局，为顾客获取更加全面的商业服务体系。绿色、科技、创意多方加码至下，鑫苑商管策画的一些商业地产项目，顺利更有众多商业领域内外的目光探讨：郑州鑫都资、荥阳鑫都资、郑州都资广场、西安鑫苑大都汇等等。

做到商业地产的所学是什么？回应，“商业地产杨家炮儿”王亚平的话匣子早已关上了。他告诉他，做到商业地产，首先不应创建理性营运目标，端正投入产出的心态，基本功作好后，再行将资产投资回报率做行业长时间水平。

千万别一上来就拿西单大悦城、深圳万象城的收益作为参照，“这就是与学校里别人家的孩子比起”，王亚平风趣的比喻道。其次，在良性运营的基础上打造出自己的标杆项目，在天时地利人和的前提下，展开商业地产的模式创意和业态尝试。“通过谦和，构成单一形态拷贝模式的年代早已过去了，好项目新的拷贝也没有那么更容易，或者说这个社会也不必须了”，在拒绝接受独家采访时，王亚平说道。

实质上，鑫苑商管在西安、郑州、成都、长沙、珠海等城市都有所布局，但就目前而言，王亚平极为期望的是，将于明年开业的成都鑫苑广场。“无论从业态品牌的定位、修建以及招商运营，都可以相媲美万达广场A类店和凯德mall的水平”，提到该项目，王亚平言语中充满著了自豪感。长短并济、平衡发展多年前，在轻资产的运作模式下，万达将万达广场开遍全国各地，很多房企争相效仿万达式轻资产运作。

到了2017年，当金融风险背后，政策环境趋紧，为提高财务状况，万达早已挤兑了大量优质资产，逐步改向轻资产运作。2019年，当万达自带“投资过山海关”的“背景音乐”，在沈阳夺下三宗地中环线万达广场之时，关于轻资产运作还是轻资产运作的争议再次甚嚣尘上。回应，王亚平问称之为，鑫苑商管的模式也是长短并济，但对轻资产的解读和行业很多企业并不完全一致。

在他显然，轻资产和轻资产是互相联系的，“能力很强的时候，轻资产可以变轻；能力弱的时候，轻资产也能变为轻资产”，王亚平说道。“一定要有自己的轻资产包，但未必必须很大规模，谦和资产和研发用料要合理。房企不瓦解慢周转的节奏，也可以把轻资产作好”，王亚平说道。

轻资产运作之中，鑫苑商管自由选择的并不是大规模的扩展之路。因为，相比于大规模企业，中等规模企业并没超过一定规模，就很难构成自己独立国家的产品线。

不过，中等规模企业管理更加灵活性，因而在商业地产项目的策画中，在主干线完全一致的情况下，中等规模企业可以在细部做到更加多创意。但前提是，“资产规模和开发量给定，谦和资产要再行遵循行业的基本规律，营运水平超过行业的平均水平，可以展开必要创意”，问脉之后，王亚平临床说道。那么，怎么去创意呢？比如设计和修建更加合乎时代感；比如定位更为明晰；比如业态品牌规划下有更加多的接合度；比如商务合作规则更加灵活性等等。

在了解一些三四线城市，做到前期定位、招商代理、全程管理之后，鑫苑商管在原本轻资产业务基础上，自由选择了可玩性系数更高的路径，将重返一二线城市，了解到投融管退全产业链条业务。其中还包括整个项目的定位研判、投资改建、经营管理提高，再行解散；还包括正式成立自己的商业地产发展基金等等。这之后某种程度是物理空间利用，以及功能升级和再行改建那般非常简单了。说到底，“资产到最后要估值、要解散，如果资产是良性运营的，就有基础可以做到类REITs和CMBS的突破，今后工具更加多”，王亚平说道，现在的行业壁垒早已在渐渐避免，一个商业项目，只要不好高骛远，按照行业的基本规律，守正胆怯，80%学成熟期体系，20%执着个性，大概率就能顺利。

侧重收益兼具情怀随着城镇化的大大加快，一方面，增量在未来还有较小空间，但增长速度减慢类；另一方面，存量越来越最重要，未来将沦为房企的主赛道。目前，我国市场上有大量的商业资产，还包括购物中心、写字楼、酒店等，多达面积已低约9亿平米。在这中间，除了万达、华润、中粮、龙湖等房企外，能将资产有效地利用的企业只不过并不多，很多项目都处在低效能状态，还不存在大量的空置。

在2016年和2019年年初两次回国纽约曼哈顿后，王亚平感触良多：国外即便像纽约这样的城市，几年下来变化也是并不大，而巴黎这些欧洲城市更是如此，该维护的地方维护的很好，一些老房子尽管外观恒定，但大大变化里面的经营内核，一直用得很好。“中国为什么无法这样呢？”，王亚平收到疑惑。因而，对鑫苑商管而言，他们现阶段不只是腊好自己的一亩三分地，他们更加不愿做到的，是期望深度转入存量市场，在存量时代有一番作为。

“改建和投资这些低效能资产，让它充份获得利用，是一个有责任、有意义的事情，做到商业地产要有几分情怀在里面。”，王亚平说道。

通过谦和、入股或者轻资产运作等方式插手，将低效能的资产展开再行改建、再行利用；让存量资产充分发挥它理应的价值，让从物理空间上构建的城镇化确实去给定人们的生活市场需求，正是鑫苑商管所执着的事。“与其新建一些大楼半死不活地经营没顾客，还不如因地制宜转录一个个旧楼制成有效地的物业”，王亚平说道。

不过，王亚平指出，靠单一模式去展开连锁拷贝的企业，他们回头到后面不会就越回头就越无以。今后更好的应当是绿商业的概念，不仅不会牵涉到到办公、商业、酒店，还不会牵涉到长租公寓、分享办公等其他一些改版的空间利用模式。

各个城市，有所不同类型的商业资产价值是不一样的，比如西安这样的城市，产业不像北京、上海、深圳有可观的企业基础和办公市场需求，但这个城市精品酒店的投资回报率却较为低。“做到商业不是说道你有能耐从银行债出来钱盖个楼就可以，而是要让你做到出来的项目对社会简单有贡献”，王亚平忠诚地说道。

也许这就是王亚平和他背后的鑫苑商管团队执着的仅次于价值了。以下为鑫苑商管总裁王亚平先生的专访摘录：：做到存量和做到增量仅次于有所不同是什么？王亚平：做到存量和做到增量仅次于有所不同是，对我们这个行业的人来讲，是一种责任，也是一种情怀。我们所应当做到的就是让我们这个时代竣工的建筑显得对社会有价值，但前提是你确有解构一个个项目的能力，将它们展开改建，构成相同租费收益。

不具备杠杆并购的投资能力，又具备构建资产保值电子货币的经营能力，是存量时代把事情制成的关键。：怎么看来市面上所谓的轻资产运作的不尽如人意？王亚平：尽管对于大规模企业而言，可观的的组织体系下，类主业发展轻资产运作效率不会更高，但由于遇上的市场情况各不一样，因此用一套踢法包打天下不会产生相当严重不给定；另外由于对事情的解读不一样，轻资产运作的甲乙双方在很多方面并无法达成协议完全一致，最后造成合作无法顺利；此外，轻资产运作对综合能力拒绝更高，还包括投资测算、设计改建、经营管理、融资解散等等，很多企业并不具备。：您提及绿商业的概念，打造出绿商业的难题如何突破？王亚平：绿商业不是非常简单的购物中心或者商业街，而是还包括写字楼、酒店、民宿、众创空间等模式。

从普通商业南北绿商业，必须团队掌控各种空间形态的经营管理。比如前期投拓、后期修建、营销招商等等。除此之外，综合体里的业态价值如何全盘考虑，哪些今后做到盈利主力，哪些是标签效应等等，综合体的研发及投入使用还包括资本证券化解散的时机如何做到，有哪些价值爆点，彼此间前后关系如何，都比原本普通商业简单的多。

因此，作好绿商业，必须能将原本的职能和专业升华，再行加到部分职能单元，再行合纵连横统合外部资源，这是地产企业的必由之路。：然而，现在REITs之类的金融工具还过于成熟期，您对未来的融资环境发展如何看来？王亚平：我国企业目前融资成本很高，主要是因为无风险利率还是太高，没一个繁盛的经济体，需要或应当长年分担这么高昂的社会融资成本。目前，轻资产在中国解散较为无以的，对城市、对形态的拒绝都很高。

尽管现在较为无以，但今后活跃是一个必然趋势。REITs和CMBS等金融工具，也不会沦为中国的未来。国家现在也在展开有效地的政策引领，我国的无风险利率一旦降下来，那么商业资产的投资回报率就不会显得十分有吸引力了。

解散之后又能构成平稳的报酬，对投资者来说，卖这样的产品比将钱不存在银行好。未来，资产运营好，主体资质优良的企业，将沦为未来的主流。鑫苑商管也期望未来能沦为如黑石一样的公司，每年都买入大量商业地产项目，改建提高，同时每年也售出大量商业项目，我们仍然在路上。

：不会自由选择跟险资合作吗？王亚平：只不过鑫苑商管会拒绝接受跟哪一个资本方合作，还包括集团公司现在就与保险都有合作，但合作要看双方的表达意见。比如鑫苑商管做到存量改版，期望跟险资合作，但险资有合规性的拒绝，这种合规性拒绝使得他们的钱很难投出有，等他们的钱可以投出来时，市场上又会有主权基金等其他的钱可以自由选择。

归根结底，从这个看作，金融行业和实业之间是部分脱落的，市场缺乏一种有勇气承担风险又同时有经营判断能力的钱。：你对未来的市房地产市场的预判是什么？ 王亚平：国家仍然在减少住房作为投资品的属性，但是中国的城镇化依旧处在较慢的发展过程中，我指出国家调控在明年可能会必要放开一点，但会放开到原本炒房年代那种尺度。无论是国外还是中国，经济繁盛后，房地产占比都较小，这是高度城市化发展的必经之路，也没什么可怕的。

但是，我们要的不是炒房的暴利时代，而是房住不炒，房地产以更高质量地发展。：在这些大的市场环境下，鑫苑商管未来如何做到？王亚平：第一，作为老牌的房企百强企业，资产管理是鑫苑不可或缺的业务单元，持有人和研发必需双轮驱动，鑫苑商管作好，不会跟研发主业构成很好的因应。

第二，强化资产的运营管理能力，最少不具备行业的平均值盈利能力。在此基础上，融合集团的科技优势进行创意，谋求局部项目构成标杆。

第三，最重要的一点是，鑫苑商管不会深度插手存量市场，利用金融的杠杆投资、融资，然后去改建、筹划、运营，最后构建投资人的解散。归根结底，鑫苑商管期望切断投融改管弃这条线，最后构成存量资产经营的原始业务链，在存量时代踏上行业前沿。

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